上周，很多人都在探讨所谓的“二手房停贷”。
在我看来，不过就是屁大点事。
所谓的二手房停贷，一句话就能讲明白——
银行房贷集中管理后，上半年的房贷余额不足，暂时收紧了二手房贷款，把更多的余额让给新房；
毕竟开发商才是大户，毕竟新房业务才是大头，毕竟开发贷油水更多。
一旦下半年信贷额度补上来，马照跑，舞照跳，继续嗷嗷闹。
当下，真正值得警惕的是潜藏在一堆垃圾新闻中的两条伏笔——
第一，二手房指导价*策，正在肆意屠杀投机者；
第二，土地出让，正从“拍卖模式”转入“招标模式”。
这两条伏笔，将在未来的楼市大杀特杀。
楼市投机主义，正在消亡。
投机的终极奥义是，有肉见可见的利差。
过去两年，诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——
它们的楼市里，存在着两个的巨大利差。
一个是，一二手倒挂。
另一个是，地价倒挂。
二手卖的比新房还要贵，土地拍的比房价还要高。
扯淡的是——
这两个巨大利差，极其透明且确定。
旁边的二手，比新房贵1万/㎡，这到手能不赚钱？
旁边的土地，眼看逼平房价了，这买到能不暴击？
压根不用专家分析，更不用数据推演。
是个人，都肉眼可见；拴条狗，都想上去咬一口。
更扯淡的是——
这两个巨大利差，你还长期管不住。
新房能限价，那是因为预售证在你手里，你说批多少，那就批多少。
而二手房源，全在房东自己手里。我说卖多少，那就卖多少。
你不让我挂链家和贝壳，那我就走私下交易。
你管天管地，能管得住房东卖房拉稀？
正因为二手房价的难以管控，就导致了以下这种情况——
新房越限价，倒挂利差就越大，新房市场就越难抢。新房市场越难抢，需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场，房东越敢惜售，越敢挂高价。
而土拍同样是如此。
过去的土地出让权，全在地方手里，我说拍多少那就拍多少。
地价便宜了，我就饿房企两年。但凡饿上两年，我就是端碗粉丝上来，你也能抢出燕窝的价格。
地价贵了怎么办？上面要问责了怎么办？
来来来，咱们土拍限价！
但要竞配建、竞自持、竞保障房。
看起来地价是没涨，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。
刨除保障房、自持房和配建房之后，正常商品房的地价咔咔又涨了！
正因为土地市场的难以管控，就导致了以下这种情况——
调控越调越狠，但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟，越拉越大。地都涨成这批样了，房子以后得涨成啥样？
管得住新房，管不住二手。只要二手嗷嗷涨，新房越限价越香。
管得住楼市，管不住土地。只要地价嗷嗷张，楼市越调控越慌。
利差不停，投机不止。
管不住的二手市场，在深圳栽了个大跟头。
4个多月前，深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。
也就是，所谓的“二手房指导价”。
更详细解读，请参考大碗相关文章“去金融化”运动，正在楼市里连续实锤！”。
这个指导价，极为妖孽——
几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；
诸多小区的官方参考价，要比实际成交价低2-3万/㎡；
部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到%。
比如，华润城二期的实际成交价已经达到17万/㎡以上，而官方参考价只给到了13.2万/㎡。
这个参考价，丝毫没参考当时的二手市场，纯粹参考的就是华润城4期的新房价格。
这个指导价，嘴上说的“以二手网签价为基础，结合周边新房价格”。
实际操作中——
只结合新房，不参考二手！
我但凡看一眼二手价格，就算我输！
指导价刚出台时，深圳楼市依旧正在风头上。
一众人骂骂咧咧，表示丝毫不慌。
官方指导价，只指导官方，指导不了我。
它指导它的，我卖我的！
我但凡看一眼指导价，就算我输！
当时我的回复是，嗯，有道理，但你依旧是个憨批。
官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行。
银行在批复房贷时，将严格按照指导价来批。
现如今——
深圳的指导价玩儿了将近5个月，银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。
深圳楼市怎么样了？
好，精彩的一幕来了！
深圳二手指导价出台后，大量千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。
比如，华润城82㎡的两房，市场成交价万，正常首付3成万。
现在指导价万，银行按指导价评估，最多只能贷款万，首付直接被干到5成。
你想用个首付贷、抵押贷，加上杆杆强行上车？
严查经营贷的铁锤，干不死你。
挂着深房理的绳索，血还没干呢。
一个二手房指导价，再加上一个严查经营贷，让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。
二手房指导价出台4个月后，深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——
5月份，二手房成交量跌入套，同比减少60%；
6月份，二手房成交量连续两周下跌，环比连续下跌15%、10%；
相比去年高峰期，二手房成交量已经下跌00套。
前期杠杆过高的房东，已经崩了！
比如，宝中深业海岸城。
一期总价万的房源，下跌万，跌至万。
二期总价万的房源，下跌万，跌至万。
比如，此前扎了海量投资客的南山诺德国际。
这两天，一套66㎡的房源，已经跌入万。这个价格，已经跌回去年的“”。
一年的涨幅泡沫，四个月化为泡影。
此时此刻，面对这样的数据，我不得不说——
失去杠杆之后，深圳二手房正濒临绝境。
更扯淡的是——
二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。
遥想一年前的深圳新房，摇号抢房是那般炙热。
华润城4期开盘，人抢套房，竞争是那般激烈。
为什么抢？
说白了就是新房比二手便宜，有倒挂空间和套利空间。
现在二手房指导价出了——
二手房指导价，就按照新房价格来指导。房贷批复，就按照指导价来批复。
杠杆没了，二手房跌了，倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。
于是——
曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。
近期深圳新入市的5个楼盘，客房比都小于2，摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒壹四季华府房客比为0.67:1，供给大于需求。
都说二手市场不好管，都说一二手倒挂是刚性套利，都说打新是必赚的生意……
深圳仅用了一招，仅用了4个月，就把所有的刚性套利打断了——
以新房价格作为二手指导价，以二手指导价作为房贷批复价。
一手打断杠杆，一手打断套利。
把杠杆撅折，把成交量打断，把二手推入深渊，把套利打平。
让二手拖着新房，一起向下坠。
管不住的土地市场，在上海栽了个大跟头。
一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。
我全程